Waarde lidmaatschapsrecht vereniging van eigenaren geen onderdeel van WOZ-waarde recreatiewoning

Uitspraak
 
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht

nummers 10/00488 en 10/00489
uitspraakdatum: 20 september 2011

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 28 september 2010, nummers AWB 09/4722 en 09/4723, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Barneveld (hierna: de Ambtenaar)


1.  Ontstaan en loop van het geding

1.1  De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 164.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) en rioolbelasting bekendgemaakt.

1.2  De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 178.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) en rioolbelasting bekendgemaakt.

1.3  Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.

1.4  Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 28 september 2010 ongegrond verklaard.

1.5  Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6  Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.7  Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 april 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar bijgestaan door taxateur A.

1.8  Belanghebbende heeft voorafgaand aan het onderzoek ter zitting twee pleitnota’s toegezonden aan het Hof. Het Hof heeft deze doorgezonden naar de Ambtenaar. De pleitnota’s worden met instemming van partijen geacht ter zitting te zijn voorgedragen en worden door het Hof tot de stukken van het geding gerekend.

1.9  Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.10  Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende bij het Hof een nader stuk ingediend. De inhoud daarvan heeft het Hof geen aanleiding gegeven het onderzoek op de voet van artikel 27j van de Algemene wet rijksbelastingen juncto artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen. Het stuk - waarvan een afschrift aan de uitspraak is gehecht - behoort daarom ook niet tot de stukken van het geding.


2.  De vaststaande feiten

2.1  Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Q. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1975 gelegen op het recreatieterrein ‘B’ te Q. De kaveloppervlakte is 676 m² en de inhoud van de opstal bedraagt 285 m³. Bij de recreatiewoning staat een berging.

2.2  Belanghebbende is lid van de vereniging van eigenaars van het Recreatiepark ‘B’ (hierna: de Vereniging). Het aandeel van belanghebbende in de Vereniging is 1/41ste deel. Het lidmaatschapsrecht is vatbaar voor vervreemding, vererving of legaat tezamen met de recreatiewoning. Iedere eigenaar is verplicht lid van de Vereniging en het lidmaatschapsrecht dient gelijk met de recreatiewoning te worden verkocht. De Vereniging is eigenaar van de beheerderswoning die zich op het recreatieterrein bevindt. De Vereniging ontvangt een afzonderlijke WOZ-beschikking en afzonderlijke aanslagen OZB en rioolrecht voor de beheerderswoning.

2.3  De Vereniging stelt de beheerderswoning gratis aan de beheerder van het recreatiepark ter beschikking. De WOZ-waarde van deze woning is voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 175.000 en voor het kalenderjaar 2009 op € 199.000. In ruil voor het woongenot verricht de beheerder werkzaamheden ten behoeve van de Vereniging. De beheerder ontvangt daarnaast geen salaris.

2.4  Ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2009 heeft de Ambtenaar bij het in beroep bij de Rechtbank ingediende verweerschrift een op 11 december 2009 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, WOZ-taxateur. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 178.000. Naast de gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de vergelijkingsobjecten a-straat 2, 3 en 4. Voorts is daarbij een zogenoemd ‘Rekenblad taxatieopbouw’ opgenomen, waarin het volgende is vermeld:

adres
  inhoud  prijs per eenheid  onderdeelwaarde  waarde
1-1-2008
a-straat 1  opstal  285  450  128.250  
  grond   676   80   54.080  
  dakkapel  geen     0  
  correctie      - 4.000  € 178.000
Opmerking: onderkelderd

a-straat 2  opstal  325  410  133.250  
  grond   553   89   49.217  
  dakkapel  geen   0    
  correctie      - 4.000  € 178.000
          
Opmerking: onderkelderd
Marktinfo: € 196.750 per 22-06-2007

a-straat 3  opstal  275  450  123.750  
  grond   716   75   53.700  
  dakkapel  geen      
  correctie      - 4.000  € 172.000
          
Opmerking: onderkelderd
Marktinfo: € 190.000 per 02-12-2007

a-straat 4  opstal  280  450  126.000  
  grond   709   73   51.757  
  dakkapel  geen      
  correctie      - 4.000  € 173.000
          
Opmerking: onderkelderd
Marktinfo: € 197.500 per 09-05-2008

2.5  Voor het kalenderjaar 2008 heeft de Ambtenaar verwezen naar de verkoopwaarden van de vergelijkingsobjecten die gebruikt zijn voor het bepalen van de waarde voor het kalenderjaar 2009.

2.6  In de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2008 is vermeld dat de taxateur heeft geconcludeerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de beheerderswoning apart in de waardebepaling is betrokken en voorts dat de WOZ-waarde op € 160.000 had moeten worden vastgesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde echter gehandhaafd.

 

3.  Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1  In geschil is uitsluitend nog of de waarde van het lidmaatschapsrecht in mindering moet worden gebracht op de vastgestelde waarde en, zo ja, welke waarde het lidmaatschapsrecht vertegenwoordigt.

3.2  Belanghebbende meent dat de waarde van het lidmaatschapsrecht in mindering moet worden gebracht op de vastgestelde waarde van respectievelijk € 164.000 (2008) en € 178.000 (2009) en dat dit recht voor het kalenderjaar 2008 een waarde heeft van € 13.000 en voor het kalenderjaar 2009 van € 13.600. Deze bedragen heeft hij berekend door 1/41ste deel te nemen van de som van de waarde van de beheerderswoning (€ 175.000 voor 2008 en € 199.000 voor 2009) en de waarde van de dienstverlening van de beheerder (€ 360.000). Met betrekking tot de dienstverlening van de beheerder voert hij onder meer aan dat de Vereniging er gedurende 35 jaar in is geslaagd een beheerder te vinden die zijn werkzaamheden wil verrichten in ruil voor gratis verblijf in de beheerderswoning. Het betreft meestal iemand in de VUT of iemand die leeft van een klein pensioen. De beheerder heeft een eigen takenpakket en besteedt ongeveer vijf uur per dag aan werkzaamheden op het park. In zijn vakanties moet hij voor vervanging zorgen. Indien de beheerder voor langere tijd ziek wordt, is hij verplicht om de woning te verlaten. Belanghebbende heeft uitgerekend wat de Vereniging hiermee bespaart. Uitgaande van het minimumloon zou aan een beheerder naar zijn mening zeker een salaris van € 35.000 per jaar moeten worden betaald. Hij is bij zijn berekeningen echter uitgegaan van € 18.000. De contante waarde van dit voordeel bedraagt € 360.000. Hij concludeert tot vermindering van de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2008 tot € 151.000 en voor het kalenderjaar 2009 tot € 156.400.

3.3  De Ambtenaar betoogt dat het lidmaatschapsrecht niet in mindering moet worden gebracht op de vastgestelde waarde en als dat wel moet gebeuren de waarde niet hoger is dan 1/41ste deel van de waarde van de beheerderswoning, aldus € 4.285 voor 2008 en € 4.850 voor 2009. Anders dan de Rechtbank heeft beslist, concludeert de Ambtenaar voor dat geval thans - gelet op het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010, nr. 08/02324, LJN BL1943, waarin is geoordeeld dat artikel 26a Wet WOZ buiten toepassing blijft - tot vermindering van de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2008 tot € 159.715 (te weten € 164.000 minus het hiervoor genoemde bedrag van € 4.285). Omdat blijkens het ‘Rekenblad taxatieopbouw’ (zie hiervóór in punt 2.4) voor het kalenderjaar 2009 reeds rekening is gehouden met een aftrekpost van € 4.000, concludeert de Ambtenaar voor dat kalenderjaar tot een vermindering van de vastgestelde waarde tot € 177.150 (te weten € 178.000 minus € 850).

3.4  Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.


4.  Beoordeling van het geschil

4.1  Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2  Te dezen staat vast dat het lidmaatschapsrecht van de Vereniging gelijk met de recreatiewoning dient te worden verkocht. Indien en voor zover aan het lidmaatschap een waarde toekomt, behoort die waarde naar het oordeel van het Hof niet tot de waarde van de onroerende zaak als hiervoor in 4.1 bedoeld. Uit de prijs die de meest biedende gegadigde bereid zou zijn te betalen voor de onroerende zaak en het bijbehorende lidmaatschapsrecht tezamen, dient dat deel geëlimineerd te worden dat betrekking heeft op het lidmaatschapsrecht, nu dat geen onderdeel vormt van de prijs die wordt betaald voor de onroerende zaak zelf.

4.3  Nu de Vereniging eigenaar is van de beheerderswoning, waarvan de WOZ-waarde is vastgesteld op € 175.000 voor 2008 en € 199.000 voor 2009, en het lidmaatschapsrecht recht geeft op een aandeel in de Vereniging van 1/41ste deel, dient het standpunt van de Ambtenaar dat het lidmaatschapsrecht geen waarde heeft, te worden verworpen.

4.4  De Ambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van het lidmaatschapsrecht niet hoger is dan respectievelijk € 4.285 (2008) en € 4.850 (2009). Op grond van de omstandigheid dat de beheerder bereid is werkzaamheden te verrichten in ruil voor woongenot en niet is gesteld of aannemelijk geworden dat de overeengekomen prijs - een vergoeding in natura - niet tussen onafhankelijke partijen tot stand is gekomen, concludeert het Hof dat aan de beheerder een zakelijke prijs wordt betaald voor zijn werkzaamheden. Anders dan belanghebbende betoogt, kan aan de dienstverlening van de beheerder derhalve geen geldelijke waarde worden toegekend die de waarde van het lidmaatschapsrecht zou verhogen.

4.5  Gelet op het hiervóór overwogene dient de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2008 te worden verminderd tot € 159.715 (te weten € 164.000 minus € 4.285). Voor het kalenderjaar 2009 dient de vastgestelde waarde te worden verminderd tot € 177.150 (te weten € 178.000 minus € 850), nu de Ambtenaar met het ‘Rekenblad taxatieopbouw’ en zijn toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat voor dat jaar bij de vaststelling van de waarde reeds rekening is gehouden met een aftrekpost van € 4.000.

slotsom

4.6  Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.


5.  Kosten

In beroep of hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

 

6.  Beslissing

Het Hof:
-  vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
-  vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar,
-  vermindert de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2008 tot € 159.715,
-  vermindert de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2009 tot € 177.150, en
-  gelast dat de gemeente Barneveld aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 (Rechtbank) en € 111 (Hof).

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.M. Ettema, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 20 september 2011 in het openbaar uitgesproken.

 

Meer informatie |  WOZ bezwaar | WOZ beroep | Huis gekocht | Aanmelden voor verlaging 

Gratis Aanmelden

Tip een vriend over onze diensten