Lagere WOZ-waarde door bouw van een school naast woning


Uitspraak

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector bestuursrecht

Afdeling 4, enkelvoudige kamer

Procedurenummer: AWB 09/8918 WOZ

Uitspraakdatum: 25 mei 2011

Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)

in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hillegom, verweerder.

I PROCESVERLOOP

1.1 Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 792.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).

1.2 Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

1.3 Bij uitspraak op bezwaar van 20 november 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

1.4 Eiser heeft daartegen bij brief van 17 december 2009, ontvangen bij de rechtbank op 21 december 2009, beroep ingesteld.

1.5 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2011 te 's-Gravenhage.
Eis er is daar in persoon verschenen, tot zijn bijstand vergezeld van zijn echtgenote. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].

II OVERWEGINGEN

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1 Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een villa met twee garages een carport en een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 700 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.050 m².

2.2. In de loop van 2007 is bekend geworden dat de gemeente aan de grond naast en achter de woning, die toen de bestemming sport en recreatie had, een nieuwe bestemming wilde geven om de bouw van een school ter plaatse mogelijk te maken.

Geschil

2.3 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Met name dient de vraag beantwoord te worden of de voorgenomen bouw van het scholencomplex tegenover de woning moet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de waarde van de woning en zo ja, tot welk bedrag.

2.4 Eiser bepleit een waarde van € 670.000. Ter onderbouwing van dit standpunt voert hij - samengevat - het volgende aan. Als gevolg van de plannen van de gemeente om naast en achter zijn woning een school te realiseren is de waarde van de woning op waardepeildatum met 10% tot 20% gedaald. Een door eiser geraadpleegde makelaar schat de waardedaling op minimaal € 125.000. Het komen en gaan van fietsende jeugd zal tot veel overlast leiden. Aan de achterzijde van de woning komt een gebouw van 16 meter hoog, op circa 45 meter afstand van de achtergevel van de woning.

2.5 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hij verwijst daartoe naar het door hem overgelegde taxatierapport, dat op 24 januari 2010 is opgesteld door [C], makelaar en taxateur de Hoofddorp. Dit taxatierapport vermeldt als waarde van de woning op waardepeildatum € 850.000. Het rapport bevat, naast gegevens van de woning, gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan. Er is tot nog toe geen definitief besluit genomen over de bouw van de school. De situering van toegangen naar de school, onder meer voor fietsers, staat nog niet vast. Onzekere toekomstige ontwikkelingen als door eiser gesteld, hebben geen invloed op de waarde van de woning op waardepeildatum, rekening houdend met de toestand van de woning op toestandspeildatum (1 januari 2009). Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de bouw daadwerkelijk doorgang zal vinden. Voor een waardevermindering is dus geen aanleiding.

Beoordeling van het geschil

2.6 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
  
2.7 Eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de vastgestelde waarde van de woning zijns inziens niet te hoog zou zijn indien er geen plannen waren om pal achter en naast zijn woning een grote school te realiseren.

2.8 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, hierin niet geslaagd. Met name blijkt daaruit niet dat bij de bepaling van de waarde van de woning rekening is gehouden met de voorgenomen bouw van de school op korte afstand van de woning. Vaststaat dat het bouwvoornemen in de loop van 2007 bekend is geworden. Ter zitting heeft verweerder onweersproken verklaard dat al in 2002 een voorbereidingsbesluit is genomen; voorts heeft eiser ter zitting onweersproken verklaard dat in december 2010 een bouwvergunning voor de school is verleend. Uit het een en ander leidt de rechtbank af dat op de waardepeildatum de plannen tot de bouw van de school zodanig vaste vormen hadden aangenomen, dat de meestbiedende koper daarmee rekening zou houden bij de bepaling van het bedrag dat hij op de waardepeildatum, bij aanbieding ten verkoop van de woning op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, bereid zou zijn voor de woning te besteden. Nu verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten volledig aan de bouwplannen is voorbij gegaan, heeft hij niet aan zijn bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde van de woning voldaan. De rechtbank merkt hierbij nog op dat het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 1] niet bruikbaar is omdat dit cijfer in april 2003, derhalve meer dan 4 1/2 jaar vóór de waardepeildatum, is gerealiseerd en voorts dat in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3], nu deze objecten elders in de gemeente gelegen zijn, het waardedrukkende effect van de voorgenomen bouw van de school niet is verdisconteerd.

2.9 Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Eiser heeft geen marktgegevens aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat de waarde van de woning € 125.000 lager is dan de vastgestelde waarde. Ook andere bewijsmiddelen ter onderbouwing van deze stelling heeft eiser niet in het geding gebracht. Dat een makelaar het bedrag van € 125.000 als waardedaling heeft genoemd, zoals eiser stelt, draagt zonder schriftelijke of mondelinge onderbouwing, welke ontbreekt, niet aan het bewijs van eisers standpunt bij. De enkele verklaring van eiser dat de bouwplannen op waardepeildatum tot een waardedruk van 10% tot 20% leiden, vermag de rechtbank evenmin ervan te overtuigen dat de door eiser verdedigde waarde niet te laag is.

2.10 Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin geslaagd is het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 760.000. Bij deze schatting houdt de rechtbank rekening met al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, waaronder de door hen verstrekte informatie over de plannen voor het bouwen van een school nabij de woning.

2.11 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond.

Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

III BESLISSING

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 760.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 760.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 aan hem vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.M. van Duijvendijk.

Uitgesproken in het openbaar op 25 mei 2011.

  

Meer informatie |  WOZ bezwaar | WOZ beroep | Huis gekocht | Aanmelden voor verlaging 

Gratis Aanmelden

Tip een vriend over onze diensten