Ontbreken bouwvergunning leidt tot veel lagere WOZ-waarde verkrotte boerderij


Uitspraak

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector bestuursrecht

zaaknummer: AWB 11/4453

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 7 september 2011 van de enkelvoudige kamer ingevolge artikel 8:67 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen

[X], wonende te [Z], eiser
(gemachtigde: [A]),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 april 2011 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2011.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].

Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 100.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 100.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder de kosten van beroep tot een bedrag van € 452,51 aan eiser te voldoen;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (gemeente [plaats]) (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 523.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 449.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een perceel grond met daarop een verkrotte boerderij met aanbouw, carport en berging/schuur. De inhoud van voornoemde opstallen is ongeveer 577 m³ en de oppervlakte is ongeveer 1000 m². (bestaande uit twee percelen van elk ongeveer 500 m².)
Eiser heeft in 2008 een bouwvergunning aangevraagd om op voornoemde percelen twee woningen te bouwen. In de schriftelijke reactie op die aanvraag van de gemeente [plaats] van 4 mei 2010 valt het volgende te lezen:

"De milieutaken van de gemeente [plaats] zijn uitbesteed aan de Milieudienst West-Holland. Hieronder citeer ik uit de brief van de Milieudienst waarin zij uitleg geven over de ontstane situatie.

'Op 26 januari 2010 heeft de Milieudienst West-Holland een integraal milieuadvies uitgebracht over een, bij uw gemeente, ingediende bouwaanvraag voor het realiseren van een tweetal woningen met garage aan de [adres]. In dit advies is - in de paragraaf Bedrijven en milieuzonering - het aspect geurhinder aan de orde geweest. In deze paragraaf is geconcludeerd dat er - ten tijde van het advies - onvoldoende duidelijkheid bestond over de vraag of de - op basis van de Wet geurhinder en veehouderij - maximaal mogelijke geurbelasting van 8 Odour ter plaatse haalbaar is. In ons advies hebben wij verzocht om een nader onderzoek. Op 15 juni 2009 is door het bureau MHW hierover een rapportage opgesteld. Deze rapportage is door ons op 1 oktober 2009 beoordeeld.
Op dat moment was onze conclusie dat, indien de gevel van de woningen niet dichterbij de veehouderij en het emissiepunt worden gerealiseerd, de woningen, ondanks de overbelaste situatie, mogen worden gerealiseerd. Juist omdat er in de huidige situatie al sprake is van een overbelaste situatie en het gegeven dat er bestaande woningen dichterbij deze veehouderij zijn gesitueerd is primair gekeken naar de effecten die de realisatie van deze woningen zullen hebben op de bedrijfsvoering van de veehouderij. Deze effecten zijn niet aanwezig. Op 7 oktober 2009 heeft de Raad van State een uitspraak gedaan over hoe om te gaan met overbelaste situaties in relatie tot een goed woon een leefklimaat. De omgekeerde werking van de Wet geurhinder en veehouderij vereist dat de gemeente een voldoende woon- en leefklimaat garandeert ter plaatse van de nieuwbouw. Deze nieuwbouw wordt nu gerealiseerd binnen de geurcirkel. Er kan slechts sprake zijn van een voldoende woon- en leefklimaat bij nieuwbouw binnen de geurcirkel, indien de gemeente een geurverordening vaststelt waarin - gemotiveerd - aangegeven welk percentage geurgehinderden toelaatbaar wordt geacht. Pas daarna heeft de gemeente juridisch (beperkt) de mogelijkheid om nieuwbouw van geurgevoelige objecten (zoals woningen) binnen de geurcirkel toe te staan. Op dit moment bestaat er een groot risico dat de Raad van State, bij een beroepsprocedure, analoog aan haar uitspraak van 7 oktober 2009, het besluit zal vernietigen.

De keuze voor het (laten) opstellen en vaststellen van een geurverordening is een gemeentelijke aangelegenheid en kan alleen worden opgesteld voor een gebied in de gemeente (niet voor afzonderlijke bouwplannen).' [einde citaat]

Zoals hierboven aangegeven kan het college van burgemeester en wethouders geen gebruik maken van haar bevoegdheid tot het vaststellen van een wijzigingsplan zolang er geen Geurverordening is vastgesteld. Het ziet er op dit moment ook niet naar uit dat de vaststelling van een Geurverordening voor ons hele grondgebied snel een feit zal zijn. Concreet betekent dit dat ik op dit moment geen mogelijkheden zie om tot een positieve afronding van uw aanvraag te komen. Wel treed ik binnenkort in overleg met de nieuwe wethouder ruimtelijke ordening om de ontstane situatie te bespreken. Als dit overleg geen nieuwe ingangen oplevert, zie ik mij genoodzaakt om uw lopende aanvraag vooralsnog te weigeren.

Graag had ik u meer positieve berichtgeving gestuurd, het ontbreken van een Geurverordening staat dit echter in de weg. (...)".

In opdracht van eiser heeft [C] (adviseurs voor het buitengebied) het woon- en leefklimaat van de nieuwbouw voor woningen aan de [adres] beoordeeld. In de betreffende memo van 2 november 2010 wordt geconcludeerd dat in het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het rapport 'Toelichting, regels en verbeelding, Wijzigingsplan Korteraar 2008, Wijzigingsgebied 2 ([adres])' van 14 maart 2011 dat in opdracht van de gemeente [plaats] is opgesteld, bevat de volgende conclusie:
"De nieuw te bouwen woningen liggen op voldoende afstand van de veehouderij aan de [adres 2] om te kunnen voldoen aan de afstandseisen uit de Wgv.
Daarnaast wordt de wettelijk maximale geurnorm van 8,0 odour units per kubieke meter lucht niet overschreden. Het aspect 'geur' staat niet in de weg aan de realisatie van de twee nieuwe woningen."

5. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de waarde die de zaak heeft naar de staat ervan op de waardepeildatum 1 januari 2010 of, onder toepassing van artikel 18, derde lid onder c van de Wet WOZ, naar de staat van de zaak op
1 januari 2011.
Voorts is de waarde van de onroerende zaak in geschil.

6. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden bepaald naar de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010, aangezien op 1 januari 2011 geen enkel zicht was op een bouwvergunning. Hij bepleit een waarde van € 100.000.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden bepaald naar de waarde op de peildatum 1 januari 2011, aangezien toen zicht was op een bouwvergunning op basis van het rapport van [C] van 2 november 2010.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

9. Verweerder heeft gesteld dat de waarde onder toepassing van artikel 18, derde lid onder c van de Wet WOZ moet worden bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in casu per 1 januari 2011. De rechtbank kan verweerder daarin niet volgen. Het rapport van [C] dateert weliswaar van 2 november 2010, maar dit enkele rapport is niet een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid onder c van de Wet WOZ, nu gesteld noch gebleken is dat de gemeente de conclusie uit dat rapport vóór 1 januari 2011 tot de hare heeft gemaakt. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat de gemeente er tot 14 maart 2011 geen blijk van heeft gegeven terug te willen komen op haar brief van 4 mei 2010. Derhalve dient de waarde te worden bepaald op de waardepeildatum 1 januari 2010.

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
Verweerder heeft het standpunt ingenomen dat de grond als bouwgrond moet worden aangemerkt en in die hoedanigheid een waarde heeft van € 449.000, waarbij verweerder rekening heeft gehouden met een kleine onzekerheid op 1 januari 2011 dat er geen bouwvergunning zal worden verstrekt. Naar het oordeel van de rechtbank kwalificeerde de grond op 1 januari 2010 niet als bouwgrond omdat, gelet op hetgeen is overwogen in voornoemde brief van de gemeente [plaats] van 4 mei 2010, het op die datum hoogst onzeker was dat en wanneer een bouwvergunning zou worden verstrekt. Voor die omstandigheid heeft verweerder geen waarde gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt.

11. Eiser heeft gesteld dat onder die omstandigheid de waarde van de onroerende zaak niet meer dan € 100.000 bedraagt. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat die waarde veel te laag is, maar heeft dit, het voorgaande in aanmerking nemende, op geen enkele wijze onderbouwd.

12. De rechtbank acht de door eiser voorgestane waarde, gelet op de feiten en omstandigheden, redelijk.

13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat het gelijk aan de zijde van eiser is en dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld, en is het beroep gegrond verklaard.

14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 437 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1) en voor reiskosten op € 15,51. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M. Braun, rechter, in aanwezigheid van R. Becker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 september 2011.

  

Meer informatie |  WOZ bezwaar | WOZ beroep | Huis gekocht | Aanmelden voor verlaging 

Gratis Aanmelden

Tip een vriend over onze diensten