WOZ-waarde 10% lager vanwege ligging woning naast hoogspanningsmast


LJN: BR0172, Rechtbank 's-Hertogenbosch , AWB 10/2960 
 
Datum uitspraak: 27-06-2011
Datum publicatie: 04-07-2011
Rechtsgebied: Belasting
Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie: De rechtbank volgt verweerder niet in zijn aanname dat de aanwezigheid van de hoogspanningsmast voldoende tot uitdrukking is gebracht met een correctie van 5% op de waarde per vierkante meter. Uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt dat deze mast in de directe nabijheid van zijn woning is geplaatst en de afstand van de stroomvoerende kabels tot zijn woning ongeveer 15 tot 20 meter bedraagt. Mede gelet op vergelijkbare jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van 28 juni 2006 van de rechtbank Middelburg, onder LJN: AY955, en de uitspraak van 12 april 2006 van de rechtbank Leeuwarden, LJN: AW1879) zal de rechtbank een neerwaartse correctie toepassen van 10% op de waarde van de grond, zoals genoemd in de ter zitting overgelegde matrix. (beroep gegrond)


Uitspraak

RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 10/2960

Uitspraakdatum: 27 juni 2011

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[eiser], wonende te [woonplaats], eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder.


1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 vastgesteld op € 788.000. In die beschikking is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het belastingjaar 2010 bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 juli 2010 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB 2010 gehandhaafd.

Eiser heeft tegen deze uitspraak bij brief van 10 augustus 2010, ter griffie ontvangen op 8 september 2010, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voor de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2011. Eiser is in persoon verschenen. Namens verweerder is [...] verschenen.


2. Feiten

Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [de woning]. Het betreft een vrijstaande bungalow uit 2001 met inpandige garage en een overkapping, gelegen in de buurt [buurt] in de wijk [wijk]. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 763 m².


3. Geschil

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 687.964.

Eiser heeft in beroep, kort en zakelijk samengevat, deze waarde gebaseerd op de volgende gronden:
- dat volgens de toepasselijke NEN-norm berekenen inhoud van de hoofdbouw en garage lager is dan verweerder bij de uitspraak op bezwaar heeft aangenomen;
- dat bij het object [object A] een inpandige garage, een overkapping en een berging gewaardeerd worden voor € 19.000, terwijl bij het object [object B] een inpandige garage en twee overkappingen gewaardeerd worden voor € 83.000;
- dat niet inzichtelijk is waarom een inpandige garage door verweerder anders wordt gewaardeerd dan een aangebouwde garage;
- dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedruk die uitgaat van de nabij zijn woning gelegen hoogspanningsmast en -kabels, een daarop geplaatste GSM/UMTS-mast, een braakliggend, slecht onderhouden, gemeentelijke groenstrook dat gebruikt wordt als hondenuitlaatterrein en een nabijgelegen gemeentelijke begraafplaats;
- dat een neerwaartse correctie van 5% op de grondwaarde onvoldoende de waardedruk tot uitdrukking brengt, omdat deze ook dient door te werken op de waarde van de opstal.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 22 december 2010 door drs. G.M.P. de Jonghe, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 755.933. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport tevens in een matrix geplaatste gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de inhoud van de hoofdbouw en de garage bij een inpandige opname is herberekend aan de hand van de bruto buitenmaten en volgens de voor taxaties van onroerende zaken toepasselijke norm NEN 2580. Op grond hiervan is komen vast te staan dat verweerder eerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning en garage en dat deze 774 m³ respectievelijk 94 m³ bedragen. Eiser heeft deze herberekening niet weersproken. Verweerder heeft verder ter zitting een aangepaste matrix overgelegd, waarbij rekening is gehouden met de gewijzigde inhoudsgegevens. Op grond van het taxatierapport en deze aangepaste matrix heeft verweerder geconcludeerd dat de waarde van de woning op de waardepeildatum verder verlaagd moet worden naar € 731.000.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.


4. Beoordeling van het geschil

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2009. De waarde van de onroerende zaak dient, op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, te worden bepaald naar de staat waarin het object op de waardepeildatum verkeerde.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

Het staat volgens vaste rechtspraak verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de gehanteerde gegevens en de waarde te wijzigen en deze waarde anders te onderbouwen.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van deze waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waardebepalende elementen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. In zijn verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat gekozen is voor een drietal vrijstaande woningen, gelegen in de wijk [wijk] in de nabijheid van eisers woning. De door eiser gestelde waardeverminderende factoren gelden in vergelijkbare mate ook voor de vergelijkingsobjecten, met name voor [object C], met uitzondering van de ligging tot de hoogspanningsmast. Verweerder heeft deze stelling in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt met een luchtfoto en een kadastrale kaart. Tevens heeft verweerder als uitgangspunt gehanteerd dat de vergelijkingsobjecten ongeveer een jaar vóór of ná de waardepeildatum 1 januari 2009 zijn verkocht. Aan eisers verwijzing naar (bepaalde waardeonderdelen van) de panden [object A] en [object B] kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, aangezien verweerder deze objecten niet heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de in het taxatierapport en de gecorrigeerde matrix genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

Weliswaar vertonen deze vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar uit de aangepaste matrix blijkt dat verweerder met de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder met name de inhoud, de grondoppervlakte en de grootte van de garage, voldoende rekening heeft gehouden. Zo volgt uit de matrix dat verweerder voor het verschil in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten een neerwaartse correctie van 8% heeft toegepast op de gemiddelde waarde per kubieke meter. Daarmee komt de gehanteerde kubieke meterprijs voor de hoofdbouw per waardepeildatum 1 januari 2009, na correctie, uit op € 543,00, terwijl de gemiddelde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten € 591,00 bedraagt. Niet aannemelijk is geworden dat, in verhouding tot de vergelijkingsobjecten en rekening houdend met de inhoudscorrectie, een nog lagere waarde aan de hoofdbouw had moeten worden toegekend. Daarnaast heeft verweerder de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde staffelmethodiek, waarbij naar mate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt. Verweerder heeft eenzelfde grondstaffel voor de woning en de vergelijkingsobjecten gebruikt, zodat de verschillen in grondwaarde tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn te herleiden tot de grootte van de percelen die toebehoren aan deze panden. Voor zover eiser heeft gewezen op de verschillen in kubieke meterprijs die zouden bestaan tussen een inpandige en een aangebouwde garage is niet komen vast te staan dat sprake is van een relevante invloed van dit verschil op de waarde. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat de waarde van de afzonderlijke objectonderdelen slechts een hulpmiddel is voor het vaststellen van de eindwaarde van een woning in zijn totaliteit en dat aan de waarde van de afzonderlijke onderdelen geen doorslaggevend belang kan worden toegekend.

De rechtbank volgt verweerder niet in zijn aanname dat de aanwezigheid van de hoogspanningsmast voldoende tot uitdrukking is gebracht met een correctie van 5% op de waarde per vierkante meter. Uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt dat deze mast in de directe nabijheid van zijn woning is geplaatst en de afstand van de stroomvoerende kabels tot zijn woning ongeveer 15 tot 20 meter bedraagt. Mede gelet op vergelijkbare jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van 28 juni 2006 van de rechtbank Middelburg, onder LJN: AY955, en de uitspraak van 12 april 2006 van de rechtbank Leeuwarden, LJN: AW1879) zal de rechtbank een neerwaartse correctie toepassen van 10% op de waarde van de grond, zoals genoemd in de ter zitting overgelegde matrix. Met betrekking tot de overige overlastfactoren die eiser heeft genoemd is de rechtbank van oordeel dat de waardedruk die hiervan uit gaat reeds voldoende is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten.

Uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen volgt dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven. Het beroep hiertegen is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

De rechtbank ziet aanleiding om na vernietiging van de bestreden uitspraak op bezwaar met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. Mede gelet op de gegevens uit de ter zitting overgelegde matrix zal de rechtbank de waarde van de grond bepalen op € 269.010 (700 m² maal € 360,00 per m² en 63 m² maal € 270,00). Rekening houdend met de overige waardebepalende onderdelen als weergegeven in de matrix, berekent de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009 als volgt en bepaalt deze waarde op € 717.000 (afgerond):

5. Proceskosten en griffierecht

De rechtbank ziet, nu het beroep gegrond is, aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Tot de proceskosten behoren de reiskosten die eiser redelijkerwijs voor de behandeling van zijn beroep heeft moeten maken. Deze reiskosten zijn met inachtneming van artikel 1, aanhef en onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast te stellen op € 14,00 (afgerond). Dit bedrag is opgebouwd uit de reiskosten openbaar vervoer vanaf zijn woonplaats met de bus en de trein (tweede klas) naar 's-Hertogenbosch heen en terug. De rechtbank bepaalt verder ingevolge ingevolge artikel 2, eerste lid, onder d. van het Bpb tevens de verletkosten als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d, Bpb in verband met de zitting op 2 uur maal het uurtarief van eiser ad € 53,00 (afgerond) = € 106,00.

De rechtbank zal tevens bepalen dat verweerder aan eiser dient te vergoeden het door hem betaalde griffierecht ad € 41,00.


6. Beslissing

De rechtbank,

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 op € 717.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2010 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast verweerder eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,00 te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten, vastgesteld op in totaal € 120,00.


Aldus gedaan door mr. H.M.H de Koning, rechter, in tegenwoordigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier, en uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2011.

  

Meer informatie |  WOZ bezwaar | WOZ beroep | Huis gekocht | Aanmelden voor verlaging 

Gratis Aanmelden

Tip een vriend over onze diensten