In akte van levering opgenomen bedingen hebben waardedrukkend effect

X is eigenaar en gebruiker van een onroerende zaak, bestaande uit twee panden. Door een fout in de objectafbakening zijn de WOZ-beschikkingen 2004 en 2005 een maand eerder opgelegd dan de WOZ-beschikking 2009. De beschikkingen gaan vergezeld van (navorderings)aanslagen. In de akte van levering aan X van de grond waarop de onroerende zaak is gesticht, staat dat het gekochte uitsluitend mag worden gebruikt voor een bedrijvencentrum waarin kleinschalige bedrijfsruimten worden verhuurd. Als de koper zich daaraan niet houdt, verbeurt hij aan de verkoper een boete voor elke dag dat hij in gebreke is. Er is een kettingbeding opgenomen, dat de bedingen en het kettingbeding ook moeten worden opgelegd aan opvolgende eigenaren, op straffe van een boete. Voor leegstand van een bepaalde omvang en tijdsduur voorziet de akte van levering in een opschorting van de bedingen (hierna: ontsnappingsclausule). In geschil is of er een waardedrukkende invloed uitgaat van in de akte van levering opgenomen bedingen. X vindt van wel, de gemeente van niet. De rechtbank is van oordeel dat nu de bedingen in de akte van levering zijn opgenomen en met een kettingbeding zijn versterkt, er sprake is van zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichtingen voor de eigenaar van de onroerende zaak. De beperkingen die in de bijzondere bedingen aan de eigenaar van de onroerende zaak zijn opgelegd, beperken de omvang van het genot van de zaak, ongeacht de persoon van de eigenaar (HR van 25 november 1989, nr. 33212, BNB 1999/18). De ontsnappingsclausule kan de beperkingen van het genot van de zaak mogelijk mitigeren, doch neemt deze niet weg. De “meestbiedende koper” zal, ondanks de ontsnappingsclausule een lagere prijs voor de onroerende zaak bieden dan hij bereid zou zijn te besteden zonder deze bedingen. De gemeente heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij in voldoende mate met de waardedrukkende invloed van de bijzondere bedingen rekening heeft gehouden. Het beroep is gegrond. Omdat X de door haar verdedigde waarde ook niet aannemelijk maakt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak voor de onderscheiden jaren schattenderwijs vast. De (navorderings)aanslagen worden dienovereenkomstig verlaagd.